La gestion des impayés de loyer

1. A partir de quel moment le bailleur doit-il déclarer un impayé de loyer ?

L’impayé de loyer est constitué dans les deux cas suivants :

  • Soit à la constitution de l’impayé de loyer total (charges comprises): après le 2ème impayé de loyer total par le locataire, consécutif ou non, aides au logement perçues par le bailleur déduites ;
  • Soit à la constitution de l’impayé de loyer partiel (charges comprises), si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non, dépasse 1 mois de loyer, aides au logement perçues par le bailleur déduites.

2. Les charges seules peuvent-elles faire l’objet d’une première déclaration ?

Non, la première mise en jeu de la garantie ne peut intervenir qu’en cas de constitution d’impayé de loyer total ou partiel.

3. Comment déclarer mes impayés ?

Une aide à la saisie est proposée dans l’écran de déclaration. Cliquer sur le point d’interrogation situé à côté de  » DECLARER MES IMPAYES « .

4. Quelles sont les étapes à suivre par le bailleur au moment de la survenance de l’impayé de loyer ?

A compter de la survenance de l’impayé de loyer, le bailleur s’engage à relancer le locataire par lettre simple.

A compter de la constitution de l’impayé par le locataire, le bailleur s’engage :

  • Au plus tard dans les 15 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé, à adresser au locataire par lettre RAR une mise en demeure de régler sous huitaine ;
  • Dans un délai de 30 jours calendaires, à en informer la caution en déclarant l’impayé via son espace personnel.

Exemple pour un impayé de loyer total :

  • Date d’exigibilité loyer N°1 : 05/07/19
  • Date de survenance : 06/07/19
  • Envoi lettre simple : 16/07/19
  • Date d’exigibilité loyer N°2 : 05/08/19
  • Date de constitution de l’impayé : 06/08/19
  • Envoi mise en demeure par lettre A/R par le bailleur : 21/08/19 au plus tard
  • Déclaration impayés à Action Logement : 06/09/19 au plus tard

5. Quand déclarer un impayé partiel ?

La date de constitution de l’impayé de loyer partiel correspond à la date à laquelle le montant total des impayés de loyer partiels dépasse 1 mois de loyer et charges.

Exemple avec un montant de loyer de 250€ et un impayé partiel de 100€ à M, M+1 et M+2 :

  • Date d’exigibilité loyer N°1 : 05/07/19
  • Date de survenance N°1 : 06/07/19
  • Date d’exigibilité loyer N°2 : 05/08/19
  • Date de survenance N°2 : 06/08/19
  • Date d’exigibilité loyer N°3 : 05/09/19
  • Date de constitution de l’impayé : 06/09/19
  • Envoi mise en demeure par lettre A/R par le bailleur : 21/09/19 au plus tard
  • Déclaration impayés à Action Logement : 06/10/19 au plus tard

6. Que doit faire le bailleur si le locataire perçoit des allocations logements ?

Le Bailleur est tenu de demander le règlement en tiers payant si le Locataire bénéficie d’une aide au logement, dès la réception de l’information par la CAF.

7. Quelles sont les obligations du bailleur une fois la déclaration d’impayé validée par la caution ?

Le bailleur s’engage à informer à tout moment la caution ou au plus tard aux échéances prévues au contrat, de tout évènement impactant le suivi du dossier (nouvel impayé, encaissement direct de fonds transmis de la part du locataire, départ ou abandon du logement).

Le bailleur s’engage également à actualiser la situation du locataire via son espace personnel aux échéances prévues au contrat.

8. Que doit faire le bailleur (déjà indemnisé) si le locataire lui rembourse ses impayés ?

Tout encaissement direct reçu par le bailleur et provenant du locataire doit être reversé à la caution en vertu de la subrogation via l’espace personnel Action : actualisation du compte locataire/remboursement d’un trop perçu. 

9. La procédure de recouvrement sera-t-elle menée par la caution ?

Action Logement sera subrogé dans les droits du bailleur, à hauteur des sommes réglées à ce dernier, pour engager les procédures de recouvrement auprès du locataire. Action Logement agira alors auprès du locataire en recouvrement de sa créance soit par le biais d’une procédure en paiement et résiliation du bail soit en Injonction de Payer.

10. Que faire en cas de nouvel impayé ?

Le bailleur doit actualiser le compte locataire. Il dispose de 15 jours à  compter de la date d’exigibilité du dernier loyer impayé pour faire sa déclaration.

Exemple : nouvel impayé au 05 septembre (jour d’exigibilité)

  • Déclaration nouvel impayé à compter du 06 septembre et jusqu’au 21 septembre maximum.

11. Quels sont les délais de paiement par la caution ?

Après la déclaration initiale d’impayé de loyer, si le dossier est complet et conforme, le bailleur reçoit une réponse sous 15 jours ouvrés avec une quittance subrogative précisant le montant qui sera versé.

Dès acceptation et validation par le bailleur de la quittance subrogative transmise sur son espace personnel via la messagerie Visale, le remboursement des loyers est effectué par Visale, par virement sur le compte du bailleur. Pour visualiser la quittance subrogative et les messages reçus : cliquer sur ACTION, Accueil, puis Messagerie.

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